Une forte mobilisation des Rétais autour de la présentation du PLUi

Le président de la Communauté de Communes, Lionel Quillet, a présenté le 14 mai à près de cinq-cents Rétais la stratégie de territoire qui sous-tend le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi), ainsi que les grandes lignes de ce document qu’il a fallu quatre ans pour finaliser – dont un an de suspension du fait de l’élaboration par l’Etat du PPRL – et qui doit encore notamment faire l’objet d’une enquête publique avant son approbation.

Plusieurs documents d’aménagement du territoire ont fait long feu. Le premier d’entre eux fut le Schéma directeur de l’Etat de 1986 censé prévoir les effets sur l’île de Ré de l’ouverture en 1988 du Pont. « Trop court » selon Lionel Quillet, il fut remplacé par le nouveau Schéma directeur de 1999-2000, suivi du SCoT de 2012 tombé en juin 2015 pour vice de forme. « Ré n’a jamais eu de projet établi, ce qui ne nous a pas empêchés d’avancer et d’investir pour 70 M€ de travaux en dix ans » a expliqué le président de l’intercommunalité.

Un PLUi élaboré au pas de charge, avec de fortes contraintes

Toutefois, la caducité des POS au 1er janvier 2016 programmée par la loi ALUR, avec prolongation possible jusqu’au 31 décembre 2019 dans le cadre d’une procédure PLUi lancée avant la fin de l’année 2015 et l’adoption du PLUi au plus tard le 31 décembre 2019, a motivé les élus à se lancer au pas de charge dans l’élaboration de celui-ci.

Tandis que le POS « encadre ou favorise l’extension urbaine », le PLU/PLUi vise à « privilégier le traitement de l’existant (renouvellement urbain) et à réfléchir à la diversité des fonctions de la mixité sociale ».

La construction de ce PLUi – l’un des dix premiers de France – constituait un sacré enjeu pour les élus, aux plans psychologique et de fonctionnement des communes, puisqu’il s’agissait de s’entendre autour d’un projet unique pour l’île de Ré, intégrant les spécificités de chacune des dix communes et de les harmoniser autour d’un règlement commun, obligation légale. A défaut de PLUi, la Loi RNU, visant à densifier l’urbanisation, s’appliquerait de fait à l’île, « une catastrophe » pour nos élus.

Les Plans de prévention des risques naturels (PPRN), littoraux (PPRL), incendie (PPRI) s’imposent au PLUi, tout comme la Loi littoral, plus ou moins appliquée dans le passé en France, que l’Etat entend désormais faire respecter de façon forte : capacité d’accueil, extension en continuité des zones urbanisées, extension limitée dans les espaces proches du rivage, respect de la bande des 100 mètres non constructible, respect des coupures d’urbanisation, protection des espaces remarquables et classement des espaces boisés significatifs, autant de contraintes prises en compte dans l’élaboration du PLUi. Fortes, concernant toute l’île de Ré, celles-ci viennent se rajouter aux conditions drastiques imposées par le PPRL et toutes les protections de l’île, l’un des territoires les plus protégés de France. Et peuvent parfois donner lieu à interprétation différente, comme c’est le cas pour la ZAD de Rivedoux…

Bien sûr le PLUi sera attaqué, sans doute plus par des porteurs de projets immobiliers que pas des environnementalistes – comme ce fut le cas pour le SCoT – quoique sur l’île de Ré on connaisse les velléités d’une ou deux associations qui dégainent des recours à tout va.

En attendant, l’Etat – avec qui ce PLUi a été co-construit grâce à des échanges très réguliers tout au long du processus – devait faire part aux élus de ses souhaits d’amendements dès lundi 20 mai, même s’il a émis un « satisfecit d’ensemble » selon Lionel Quillet.

Des priorités constantes

Conforter la vie à l’année et répondre aux besoins des 17 500 habitants pour tendre à terme vers les 20 000 habitants, ceci à urbanisation constante et dans le cadre du 80/20, tel est le premier enjeu du PLUi. Les élus espèrent que la création de logements à loyers modérés – 1000 aujourd’hui concernant 11 % de la population rétaise, 2000 demain pour 20 % des Rétais – mais aussi que la tendance de fond des résidents secondaires qui deviennent permanents une fois l’heure de la retraite sonnée, permettront de renforcer la vie à l’année.

Préserver l’identité rétaise et les patrimoines naturel, paysager et architectural constitue le second pilier du PLUi, tout en établissant un équilibre entre développement et protection de l’environnement, le troisième fondement du document d’urbanisme.

Une solidarité mais de forts déséquilibres Nord/Sud du fait du PPRL

Très impactées par le PPRL les cinq communes du Nord voient leurs projets très limités dans le PLUi : « Le choix du SCoT qui était de rétablir un équilibre Nord/Sud n’était pas reproductible dans le PLUi a expliqué Lionel Quillet, même si nous inscrivons le plus possible de logements sociaux et de services, nous sommes plus sur du 2/3 – 1/3… »

« Des Zones artisanales sans logements seront créées à Sainte- Marie, Saint-Clément, La Couarde, Rivedoux avec interdiction absolue de logements, l’agriculture ne s’est jamais aussi bien portée et les agriculteurs sont en grande demande, nous ouvrirons 500 hectares progressivement à Sainte- Marie, Le Bois-Plage, La Couarde, Saint-Clément, tout en étant très attentifs à la préservation environnementale. Ainsi pour les ostréiculteurs, la surface commerciale sera limitée à 30 m2, suffisante, les activités de dégustation doivent rester complémentaires à l’activité principale, certaines cabanes ostréicoles se vendent aujourd’hui 500 000 €, c’est le fonds de commerce qui se vend à ce prix-là » a rappelé le président.

Autre nouveauté, « le solaire sera permis dans l’île de Ré, nous y avons travaillé en lien avec une association relais, ceci sous réserve de l’avis conforme de l’ABF. Nous n’ouvrons par contre pas l’éolien ni la méthanisation ».

Bien sûr le Projet Mobilité, avec notamment une troisième voie sur le Pont ainsi qu’une voie prioritaire sur le Sud de Rivedoux et jusqu’à Sainte- Marie est anticipé dans le PLUi.

Les OAP sectorielles et thématiques, pour des opérations stratégiques

Le cabinet d’études a ensuite présenté de façon plus concrète le règlement dans ce PLUi en projet, qui comprend quatre grands types de zones : la zone agricole, la zone naturelle inconstructible sauf exception, la zone urbaine (habitat, activités, équipements) et la zone à urbaniser, en partie ouverte à l’urbanisation notamment pour du logement social, des zones d’activités ou des équipements d’intérêt collectif. Nous aurons l’occasion de revenir plus en détail sur les différents secteurs de chacun de ces quatre zones.

Deux notions sont fondamentales dans ce PLUi. Tout d’abord les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sectorielles, dispositifs d’urbanisme opérationnel, au nombre de 32 permettront la création de 467 à 536 logements. Le PLUi maintient les OAP les plus stratégiques en termes de localisation et de programme mais supprime les projets en secteur inconstructible PPRN, au périmètre trop restreint (contentieux) ou au programme trop imprécis. Les OAP sectorielles concernent Les Ouches à Saint-Clément (logements sociaux, espaces et stationnements publics), l’avenue d’Antioche à La Couarde (logements en R+1, commerces en RdC), l’avenue de la Plage à Saint-Martin (logements sociaux), la raize des Pelletantes à La Flotte (logements), le secteur des Gruasses à Sainte-Marie (activités économiques de type commerces et artisanat et ateliers techniques municipaux).

Les vingt OAP thématiques ont été définies autour de six thématiques : protection des cours-jardins, entrées et traversées de bourg, intégration des lisières urbaines, espaces libres protégés, installations temporaires de plage et commerces.

Le coefficient pleine terre se substitue au COS pour limiter la constructibilité

Autre outil juridique fondamental utilisé dans le PLUi, le Coefficient pleine terre, qui se substitue au minimum parcellaire et coefficient d’occupation des sols caduques, permettra de limiter à 40 ou 50 % la constructibilité d’un terrain. Autrement dit sur le reste du terrain ne seront permis ni piscine, ni terrasse, ni parking, ni préau… Un pavé dans la mare de la constructibilité, source probable de mécontentements voire de contentieux à venir, même si lors de la présentation publique du PLUi les participants ne semblent pas avoir encore bien mesuré les contraintes amenées par ce puissant outil d’urbanisme, parfaitement légal…

L’obligation de 50 % de logements sociaux

Autre nouveauté importante inscrite dans le PLUi, tout programme immobilier de plus de quatre logements devra intégrer 50 % de logements sociaux. Un choix politique fort en faveur de la vie permanente, source probable de contentieux…

P R O J E T S

Les zones à urbaniser du PLUi Le PLUi prévoit 28 hectares de zones à urbaniser, dont 13 hectares déjà prévus dans les POS. Ce sont donc 15 hectares qui sont ouverts à l’urbanisation dans le PLUi, sachant qu’a contrario d’autres zones (15 ha) redeviennent naturelles, du fait de l’application stricte de la Loi littoral qui enlève à la constructibilité des hameaux notamment.

Ainsi ne sont plus constructibles Gros Jonc et La Loge aux Portes en Ré, La Cure à Saint-Clément, La Passe à La Couarde, La Pointe des Barres et l’Abbaye des Châteliers à La Flotte.

157 hectares sont en zone d’urbanisation diffuse (UD), en discontinuité des centresbourgs, les extensions y sont contraintes et mesurées (pas + 20 %) : sont notamment concernées La Patache aux Portes et Les Grenettes à Sainte-Marie. L’UC (continuité de centrebourg) de Rivedoux au Nord de la commune en allant vers La Flotte est gelée du fait de la loi Littoral.

Les principaux projets d’urbanisation du PLUi

Ils concernent sept communes :

• Saint-Clément des Baleines : une zone 1AU (ouverte à l’urbanisation) pour les logements des Ouches (mais en zone orange PPRL donc à surélever) et deux zones 2AUrn (fermées en l’état à l’urbanisation mais pouvant être ouvertes si révision du PPRN et modification ou révision du PLUi) au Moulin Rouge et les Volets (zone artisanale).
• Ars-en-Ré : une zone 1AU pour du logement (2/3 logements sociaux), une 1AU pour la nouvelle caserne des pompiers et une zone 2AUrn.
• La Couarde-sur-Mer : une zone 2AUrn pour l’extension de la zone artisanale.
• Loix : une zone 1AU pour du logement social partagé (cuisine commune) au Corps de Garde.
• Le Bois-Plage : une zone 1AU à La Poisière (OAP avec 50 % au moins de logements sociaux), une zone 1AU sur un terrain de la CdC (projet centre adolescence et déménagement Ecole de Musique), une zone 1AU au Rouland (logement), une zone 2AU à côté des logements de Rochefort et une 1AU à l’Est de la commune sur des dents creuses.
• Sainte-Marie : une zone 1AU pour la zone artisanale à La Veinaude près de la station d’épuration (2,7 ha hors PPRL), une zone 1AU pour les ateliers municipaux et une zone 1AU au Faugeroux pour des logements.
• Rivedoux-Plage : une zone 2AUrn pour l’extension de la zone artisanale, deux zones 2AU pour des logements.

Classification

1AU : ouvert immédiatement à l’urbanisation.

2AU : fermé à l’urbanisation, pouvant être ouvert si modification ou révision PLUi.

2AUrn : fermé à l’urbanisation, pouvant être ouvert si révision PPRN et modification ou révision PLUi.