DOSSIER HABITAT : Transition énergétique, PLUi et marché immobilier

Dans ce troisième cahier Habitat, Ré à la Hune vous propose de faire un point sur la Loi CITE en faveur de la transition énergétique et met en lumière les principales observations et propositions de l’association Ré-Avenir dans ce domaine, dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi). Retrouvez aussi (en pages Actualité de cette édition) un article complet sur les observations recueillies par la Communauté de Communes lors de l’enquête publique et de la consultation des PPA (personnes publiques associées) au sujet du PLUi. L’année 2019 est-elle un bon cru pour le marché immobilier rétais ? Vous le découvrirez dans ce dossier. Retrouvez tous nos cahiers Habitat aussi sur www.realahune.fr

Prime transition énergétique

Exit le CITE, vive la prime à la rénovation

Dans le projet de Loi de Finances 2020, c’est la seule vraie nouveauté concernant le logement. Annoncée depuis quelques mois, la transformation du CITE – Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique – prendra la forme d’une prime forfaitaire à partir de 2020. Qu’est-ce que ça change, pour qui et comment ?

La rénovation énergétique, un vrai sujet

Avec près de huit millions de « passoires thermiques » en France, la rénovation énergétique est un sujet brûlant. D’autant que le bâtiment arrive second derrière les transports en matière d’émission de gaz à effet de serre.

A enjeu majeur, objectif ambitieux : en repensant le dispositif, le gouvernement espère rénover cinq-cent-mille à six-cent-mille logements par an contre troiscent- soixante-mille aujourd’hui, avec en ligne de mire la neutralité carbone en 2050.

Quel bilan pour le CITE ?

Insuffisant puisque 80% des ménages français les plus modestes, ceux dont on peut considérer qu’ils sont concernés au premier chef, n’en faisaient pas la demande. Faute d’information, en raison de sa complexité ou tout simplement parce qu’ils ne pouvaient pas avancer des sommes importantes. Créée en 2005, cette aide n’a pas trouvé son public et pour le Gouvernement, il s’agissait donc de simplifier.

Une prime au lieu d’un crédit d’impôt

La différence est lisible dans les termes. Au contraire du crédit d’impôt, qui supposait d’attendre un an pour en bénéficier, la prime sera versée dès émission de la facture de travaux, même si elle n’a pas été réglée. Mieux encore, les ménages les plus modestes pourront obtenir une avance sur présentation d’un devis, celle-ci permettant de financer l’acompte exigible par toute entreprise.

Pour qui ?

Ce sont les ménages français les plus modestes, dont les revenus sont inférieurs à 18 610€ annuels, qui seront favorisés par le nouveau système. Ils seront aussi les premiers à en bénéficier, soit dès l’année prochaine. Puis viendra le tour des ménages dit intermédiaires, dont le niveau de vie se situe de 20 820 à 30 270€ par an. Et les autres ? Au-delà de 38 210€ annuels, les ménages ne pourront pas prétendre à cette prime.

Avantages et inconvénients

A l’heure où l’urgence climatique ne se conjugue plus au futur et considérant que les travaux de rénovation énergétique d’un logement peuvent engager de grosses dépenses, on peut regretter d’une part que ce nouveau dispositif exclut une partie des ménages, même s’il s’agit des plus aisés, et d’autre part que seuls les ménages les plus modestes soient concernés dès 2020. En revanche, ce principe a le mérite d’être plus simple et facilement accessible.

Avec un budget sérieusement impacté dans le projet de Loi de Finances 2020 (-9%), le Ministère du Logement doit résoudre une équation complexe : faire mieux avec moins d’argent. Ce nouveau dispositif et ses conditions devraient coûter quelque huitcent- millions d’euros à l’Etat contre neuf-cent-millions en 2019. Mais est-ce suffisant au regard de l’enjeu ?

Transition énergétique

Ré Avenir, l’association à l’énergie renouvelable

Créée en février 2019, la jeune association Ré-Avenir ne manque ni d’idées, ni d’ambition. Le 8 octobre dernier, elle a réuni adhérents et sympathisants pour une réunion d’information au Bois-Plage.

Les enjeux climatiques et l’Ile de Ré sont ses raisons d’être. Un sujet porteur et un territoire aimé dont les membres fondateurs pensent qu’elle pourrait être exemplaire. Pour plus d’efficacité et vu l’ampleur du sujet, l’association s’est structurée en groupes de travail pour porter idées et projets. PLUi, mobilité, rénovation énergétique… Ré-Avenir fait le point en présence de Sylvie Dubois, Directrice Environnement à la CdC.

Energie et mobilité

Dans le cadre de l’enquête publique, l’association a déposé le 24 septembre dernier des observations au Commissaire enquêteur. Celles-ci sont essentiellement focalisées sur les orientations 17 et 5, la première traitant des « économies d’énergie, diminution des gaz à effet de serre et développement des énergies renouvelables », la seconde « des déplacements facilités en toutes saisons ».

Aller plus loin et être concret

Concrètement, l’orientation N°17 concerne tant l’éclairage public existant et à venir que l’architecture urbaine et les alternatives à la voiture individuelle. Objectifs : améliorer les performances, favoriser l’optimisation de l’énergie dans les bâtiments et espaces publics et adapter les solutions architecturales aux nouveaux enjeux, notamment par les installations solaires et photovoltaïques.

Et là-dessus, les réserves de Ré-Avenir sont claires : le PLUi manque de projets concrets et omet les limites relatives à certaines options, par exemple sur le photovoltaïque utilisable sous conditions d’encastrement dans les toitures. Or il semble que cette technique souffre de nombreux inconvénients dont un rendement diminué. Ne serait-il pas pertinent de prendre en compte d’autres techniques plus innovantes ? De même, l’association préconise que soit effectué un diagnostic énergétique des bâtiments publics mais aussi professionnels, en vue d’établir un cahier des charges précis en cas de rénovation. Ou encore la détection des passoires thermiques ainsi qu’une aide concrète, technique et financière à la rénovation énergétiques des logements particuliers.

Ré-Avenir évoque également la possibilité d’une politique uniforme concernant l’éclairage public et la réalisation d’un cadastre solaire qui serait un outil efficace pour tous.

Un regret enfin : qu’aucune disposition ne soit prévue concernant le traitement des déchets organiques à l’heure de la reconstruction du Centre de Transfert.

En général, Ré-Avenir estime que le PLUi devrait aller plus loin et présenter un projet plus concret ayant des objectifs clairs.

Déplacements

Concernant l’orientation N°5, l’association voit là-aussi dans le PLUi plus une déclaration d’intention qu’un projet précis. Pour exemple, l’installation de bornes de recharge qui résulte d’un plan départemental et prévoit une borne par village, un nombre évidemment insuffisant. Ne faut-il pas aussi développer les aires de co-voiturage, les pistes cyclables, étendre les zones piétonnes dans les villages ou encore promouvoir le vélo électrique ? Autant de pistes et de propositions.

La question de la mobilité est également au coeur d’un projet sur lequel planche l’un des groupes de travail. Global, conçu autour du co-voiturage sur courtes distances, il entend prendre en compte la réalité des besoins. I n t e r r o g é e sur l’implication de la CdC, Sylvie Dubois le confirme : n’ayant pas la compétence Transports, c e l l e – c i e s t aujourd’hui très limitée en la matière.

Quel que soit le résultat des o b s e r v a t i o n s émises sur le PLUi, Ré-Avenir montre en tous cas une belle détermination, non pour être critique par principe mais au contraire comme force d’idées, de propositions et d’actions. En un mot concrète et précise, étudiant les situations dans leur globalité. Raison pour laquelle deux autres groupes travaillent aujourd’hui respectivement sur la constitution d’un réseau d’institutionnels régionaux aptes à répondre aux nombreuses problématiques pour l’un, et à un état des lieux des éclairages publics insulaires pour l’autre.

Quant au 5ème groupe, il a pour mission la communication. Essentielle, pour promouvoir l’association et ses activités bien sûr, mais aussi pour informer et sensibiliser les publics, a fortiori les jeunes. A cet effet, la création d’un évènement inédit est prévue en 2020. Mais chut, ce serait prématuré d’en parler. Laissons Ré-Avenir travailler… à l’avenir de ce territoire si cher à nous tous.

Tendances de marché

Immobilier : belle saison sur l’Île de Ré

Portée par des taux d’intérêts au plus bas et une irréductible confiance dans la Pierre, l’année immobilière 2019 est déjà annoncée comme exceptionnelle en général. Et sur l’Île de Ré ?

Ce n’est pas un scoop mais la tendance se confirme : la Côte Atlantique a la cote. C’est d’ailleurs elle qui connaît la meilleure progression côté prix. Et La Rochelle confirme son attractivité. De l’autre côté du pont, l’Ile de Ré, marché privilégié au prix élevés, bénéficie du regain d’intérêt pour la résidence secondaire.

Achat plaisir mais aussi investissement

Selon l’INSEE, elles sont 3,5 millions et représentent près de 10% du marché immobilier français. Depuis déjà deux ans et après un temps de désamour, la résidence secondaire a repris des couleurs. Achat plaisir par excellence, elle est aussi envisagée comme un placement. Valeur refuge, la Pierre rassure en des temps où les placements financiers sont incertains. D’autant qu’aujourd’hui, il est facile de louer une résidence secondaire lorsqu’on ne l’occupe pas.

Très prisée Ile de Ré

Des secteurs balnéaires, Ré est depuis longtemps l’un des plus attractifs. Territoire par nature fini dont les limites sont renforcées par une urbanisation très contrôlée, bien dotée en infrastructures de services, à proximité de la gare TGV et de l’aéroport La Rochelle-Île de Ré, l’île est également riche d’une typologie de biens variés, allant de la moyenne ou grande maison ancienne de village à des constructions plus récentes, de la propriété en bord de mer à la belle villa en lisière de village. Ayant valeur de la rareté, Ré plaît aux amateurs de résidences secondaires et aux investisseurs, qu’ils soient d’ici ou d’ailleurs.

Focus sur le Nord de l’Île

Très impacté par le PPRL, le Nord de l’île est dans une configuration particulière. Ce qui ne contrarie pas son attractivité, même « si le printemps a été plutôt calme », précise Claire Baudrais de l’Agence du Fier aux Portes. Pour elle, la saison a démarré à plein au mois d’août avec une clientèle essentiellement française et familiale en quête de résidences secondaires de taille moyenne.

Du côté de Loix en revanche, Valérie Franchet a souffert d’une pénurie de biens, l’empêchant de pouvoir satisfaire toutes les demandes. Bonne année néanmoins pour l’agence Capouest Transactions qui a maintenu une activité régulière.

Et les prix ?

Stables avec une légère tendance à la hausse « Il ne faut pas exagérer », explique Valérie Franchet, « sauf en ce qui concerne les biens d’exceptions, les prix sont déjà bien hauts ». Et les terrains ? Plus que rares, ils sont soumis à la loi de l’offre et de la demande, « donc très chers », précise Valérie.

Prix stables à un peu supérieurs également du côté des Portes, mais Claire Baudrais tient à remettre les pendules à l’heure : fourchettes de prix et pourcentages ne veulent pas dire grand-chose. Et oui, on ne le répétera jamais assez, la valeur d’un bien dépend d’un nombre considérable de paramètres. Voilà pourquoi l’estimation d’un professionnel est un atout précieux. Plus au Sud de l’île, l’agence Hénault Immobilier, présente à La Couarde mais aussi sur Sainte- Marie et Rivedoux a vécu un très bel été. Il nous manque un écho de la capitale, Saint-Martin, village toujours extrêmement recherché. Sans grande surprise, la saison 2019 aura démontré une fois de plus l’attractivité du territoire et la bonne santé de son marché.