Ré à la Hune développe dans ce dossier différentes thématiques liées à l’habitat. Nous vous proposons de découvrir les tendances du marché immobilier, la régulation de la location de meublés au profit des étudiants, et la fin des chaudières au fioul.

TENDANCES DE MARCHÉ

Immobilier : un premier semestre en demie-teinte

Après une année 2021 record, culminant à 1,2 million de transactions dans l’Immobilier ancien, le marché immobilier semble avoir ralenti sa folle allure en ce premier semestre.

Il n’est pas question de parler de parler de situation de crise ni même de trou d’air. Mais c’est incontestable, le marché immobilier national marque le pas depuis le début de l’année. L’énergie lui manque un brin et de nombreux indicateurs en témoignent dans une étude publiée par Meilleurs Agents.

Des prix stabilisés

Après une hausse ininterrompue des prix depuis quatre ans, ceux-ci tendent à la stabilisation dans les grandes métropoles mais aussi dans les cinquante plus grandes villes de France. Seules exceptions, les zones rurales dont le retard était cela dit très marqué avant la crise sanitaire.

Pour preuve de cette nouvelle tendance, il suffit de regarder l’évolution des prix moyens du marché national sur les premiers semestres des années antérieures, de 2018 à 2021 : + 2,5 % en 2018, + 3,4 % en 2019 et 2020 et + 3,8 % en 2021. Avec seulement un petit +1,7 % sur le premier semestre 2022, le constat est flagrant.

Une demande toujours soutenue

L’offre étant presque par nature toujours inférieure à la demande sur le marché immobilier français, elle reste soutenue, et les candidats à l’acquisition ne semblent pas vouloir renoncer à leur projet.

Mais interviennent alors d’autres facteurs, à commencer par un contexte général inflationniste et une remontée des taux d’intérêt d’emprunt qui ne devrait pas s’arrêter là, en raison du changement de stratégie de la BCE.

Ajoutons-y les consignes de prudence de la Haute Sécurité Financière, visant certes à protéger les emprunteurs par le durcissement des conditions d’octroi des crédits, mais impactant aussi de fait le pouvoir d’achat immobilier de nombreux ménages.

Quelles perspectives ?

Alors certes, un contexte de crise et l’instabilité des produits financiers devraient conforter l’Immobilier, toujours perçu comme une valeur refuge. Reste que l’inflation n’est pas prête à s’arrêter, les plus récentes analyses l’estimant à +7 % d’ici la fin de l’année.

Une donnée anxiogène sur un marché de prix hauts et face à des taux d’intérêt qui pourrait atteindre rapidement les 3 %, voilà qui pourrait bien contraindre certains profils d’acquéreurs à renoncer à leur projet, quand d’autres se contenteraient de le suspendre, attendant une baisse des prix potentiellement envisageable dans un tel contexte.

Mais comme le fait remarquer l’étude réalisée par Meilleurs Agents, il convient de ne pas oublier que d’une part, une ‘vraie’ baisse des prix n’est guère probable sur un marché en forte tension, et d’autre part qu’elle n’arrive jamais en un claquement de doigts mais bien sur une durée, là où les taux d’intérêts peuvent remonter en moins d’un mois.

Mieux vaut donc rester ancré dans le présent et ne pas remettre à de lointains lendemains ce qu’on a le désir et la capacité de réaliser dès maintenant.

Sur l’Île de Ré, réputée pour son niveau de prix très élevé, le marché immobilier est lui aussi marqué d’un certain calme, là où l’année dernière l’agitation régnait. Reste qu’en raison de la rareté de l’offre par rapport à la demande, peu de chances que les prix connaissent une réelle baisse.

Parlons plutôt de rééquilibrage sur un marché spécifique devenu un peu fou, aux mains de propriétaires souvent peu pressés de vendre et n’hésitant donc pas à voir haut et parfois… trop haut.

Pauline Leriche Rouard

RÉGULATION DES LOCATIONS

La Rochelle : meublés touristiques dans le viseur

Après d’autres villes, La Rochelle travaille elle aussi sur la meilleure manière de réguler la location des meublés touristiques au profit… des étudiants.

« Belle et rebelle », La ville de La Rochelle a décidé d’entrer dans la boucle des communes luttant contre la prolifération des locations dites saisonnières ou touristiques. Quelle est la motivation de notre voisine, n’étant pas, a priori, une station balnéaire à l’exemple de Biarritz ou des Sables d’Olonne ? Une partie non négligeable de sa population : les étudiants. Et pour leur rendre la vie plus facile, les élus rochelais devraient entériner dès la rentrée prochaine un certain nombre de mesures.

Faire face à la pénurie

Si le Maire de La Rochelle et Président de l’Agglomération Jean-François Fountaine en est arrivé là, c’est bien pour que le territoire soit en mesure de répondre aux besoins de logement des quelque quinze mille étudiants qui y vivent le temps de leurs études, mais également à la demande non moins forte en matière d’emplois saisonniers.

Et avec environ six mille hébergements dédiés à la location saisonnière, l’équation devient complexe.

Dispositif donnant/donnant ou de compensation

Pour la résoudre, il ne reste donc plus aux autorités qu’à trouver le moyen de renforcer les dispositifs en vigueur. Première solution sur La Rochelle, un propriétaire louant son bien immobilier à des étudiants pendant neuf mois ou à des travailleurs saisonniers pendant six mois, pourrait en contrepartie louer en meublé touristique le reste de l’année.

Une autre solution consiste en un système compensatoire. Comprendre par là que pour pouvoir mettre exclusivement un bien en location meublée touristique situé en zone tendue, un propriétaire devrait « compenser » par la location longue durée d’un autre bien.

Dans les secteurs définis comme moins tendus en matière de logement, seul un bien serait autorisé en location de courte durée touristique, les autres biens éventuels appartenant à un même propriétaire devant être mis en location longue durée.

Quant aux logements de petite surface (- de 35 m²), ils seraient purement et simplement sortis du marché de la location touristique en zones tendues, selon les propos tenus au quotidien Le Parisien par le Maire rochelais Jean- François Fountaine, celui-ci estimant que « La Rochelle n’étant pas une station balnéaire, elle ne peut être une ville aux volets clos ».

Le ton est donné. Reste aux élus de La Rochelle et son agglomération à se prononcer. L’interdiction de location en meublé touristique des petites surfaces concernera La Rochelle mais pourrait ensuite être élargie à neuf autres communes en zones également tendues.

La mesure concernera les seules résidences secondaires, les résidences principales restant dans l’obligation de répondre aux conditions réglementaires en vigueur, soit une location en meublé touristique sur une durée maximum de 120 jours par an.

Dossier à suivre de près pour une île de Ré confrontée elle aussi à ce problème endémique.

Pauline Leriche Rouard

RÉGLEMENTATION

C’est fini pour les chaudières au fioul

Depuis le 1er juillet, il est désormais interdit d’acquérir ou de remplacer une chaudière au fioul et de fait, elles ne seront plus vendues dans le commerce.

En France, il représente la 3e énergie de chauffage sur environ quatre millions de bâtiments dont plus de trois millions de résidences principales en maisons individuelles. Le fioul domestique concerne souvent les zones rurales ou périurbaines ne recevant pas le gaz de ville, et principalement les régions où les hivers sont rudes. (Est et Centre de l’hexagone ou encore régions de montagne). Alors cette nouvelle donne n’est pas sans conséquence.

Le décret du 6 janvier

Il stipule que les nouveaux équipements en matière de chauffage doivent désormais satisfaire à un plafond d’émissions de gaz à effet de serre fixé à 300 g de CO2 par kilowatt et par heure, excluant de fait « l’installation d’équipements neufs fonctionnant au fioul et au charbon », deux énergies fossiles.

Une nouvelle règle qui vaut pour tous les logements, neufs et anciens, résidences principales et secondaires mais aussi bâtiments du tertiaire.

Important, les ménages dotés de tels équipements peuvent en revanche les conserver et continuer à les utiliser avec les mêmes combustibles. Mais en cas de panne irréversible, il leur faudra passer à un autre mode de chauffage. Une dérogation est cependant accordée par le Ministère de la Transition Ecologique « lorsque ni réseau de chaleur, ni réseau de gaz naturel ne sont présents, et qu’aucun équipement compatible avec le nouveau seuil d’émissions de gaz à effet de serre ne peut être installé sans travaux de renforcement du réseau local de distribution publique d’électricité ». Seule une réelle impossibilité technique pourra donc justifier la réparation des équipements existants et elle devra être confortée par un professionnel.

Raisons écologiques et économiques

Si les raisons environnementales justifiant une telle décision sont évidentes, il en est une autre qui peut inciter les ménages français à s’engager dans la voie du changement : le coût d’une énergie soumise aux aléas de l’inflation et à un contexte géopolitique que l’on sait incertain.

Depuis le 1er semestre 2021, les prix du fioul (dérivé de pétrole) ont augmenté de plus de 84 %, élevant considérablement une facture qui contrairement au gaz et à l’électricité ne bénéficie pas du bouclier décidé par le Gouvernement.

Envolée des prix mais aussi risques de pénurie se révèlent aujourd’hui des arguments supplémentaires.

Quelles alternatives ?

« Raccordements à des réseaux de chaleur, équipements alimentés par de l’électricité (pompes à chaleur par exemple), biomasse, énergie solaire ou géothermique, gaz, ou encore équipements alimentés avec un biocombustible liquide (type biofioul, mélange de fioul et de biocombustible à base de colza), dès lors qu’il respectera le seuil de 300 grammes d’émissions de CO2 par kilowatt/heure », sont autant d’alternatives proposées et cités par le décret du 6 janvier.

Et concrètement, le biofioul semble la seule alternative aux chaudières classiques, immédiatement en conformité à la fois avec les contraintes écologiques et économiques, d’autant que techniquement, la plupart des chaudières actuellement en fonctionnement peuvent s’adapter aux deux types de biofioul, F10 et F30, respectivement pour 10 et 30 % de colza, sous réserve de changer leur brûleur.

Changer, à quel coût ?

L’objectif avoué de la nouvelle donne reste l’incitation au changement de mode de chauffage. Un sondage effectué en fin d’année 2021 par l’Agence Nationale de l’Habitat montre que dans ce cas, 29 % des ménages choisissent chaudières à granulés et poêles et 27 % les pompes à chaleur, celles-ci ayant le mérite du chauffage total d’une maison et l’inconvénient… d’un coût deux à trois fois plus élevé que les chaudières au fioul. Raison pour laquelle les pouvoirs publics ont décidé d’augmenter les aides apportées par Ma Prime Rénov’.

A la clé néanmoins, des économies bien réelles sur la facture annuelle d’énergie, à hauteur de mille euros en moyenne par an.

De gré ou de force, il faudra donc nous adapter et pas seulement sur les équipements semble-t-il. Car n’oublions pas que le Président de la République a récemment appelé à une « sobriété énergétique », touchant aussi (et peut-être surtout) nos comportements. Baisser la température de quelques degrés mettre un pull plutôt qu’un tee-shirt chez soi en hiver… une autre manière d’économiser de l’énergie, d’éviter la pénurie et de faire baisser sa facture !

Pauline Leriche Rouard