Le marché immobilier rétais a été chahuté et a fortement évolué en dix ans

Ces dix dernières années furent toutes très différentes, et des événements majeurs sont venus bouleverser notre marché, et notre métier.

La crise immobilière pour commencer, qui, dès l’hiver 2007/2008 annonçait des changements, et la fin d’une époque.

Les années précédentes avaient vu notre marché s’envoler : les prix ont rapidement enflé, le nombres de ventes lui aussi progressait vite et fort. Les agences, elles, se multipliaient : on comptait plus de 55 agences immobilières sur toute l’île en 2008.

Le bilan de l’année 2008 s’avéra mitigé, la crise financière commençait et elle était dans la tête de la plupart de nos clients.

L’une des particularités du marché immobilier de l’île de Ré est qu’il s’agit d’un marché de résidences secondaires, un marché de biens non indispensables et même parfois superflus.

Alors rien d’étonnant, en ces temps troublés sur fonds de crise financière, que nos clients acquéreurs réfléchissent à deux fois avant de franchir le pas, et de dépenser entre 300 000 € et 800 000 € pour un bien dont ils n’ont, finalement, que peu l’utilité.

La prudence de nombreux clients a commencé à noircir le tableau d’un marché jouissant jusque-là d’un indécent dynamisme, avec un nombre de ventes dangereusement en baisse. Sur Saint-Martin-de-Ré, par exemple, alors que 129 ventes immobilières avaient été réalisées l’année 2005, en 2008 ce sont 68 biens qui se sont échangés, une chute de 47 % des volumes.

Une autre particularité de notre marché est que la plupart du temps les vendeurs ont les moyens financiers de ne pas vendre leur bien. Et ce n’est pas un détail, en effet, en temps de crise, on voit ordinairement les marchés s’enrichir d’une offre trop abondante, les vendeurs se voient obligés de baisser leur prétentions, et parfois de vendre à perte !

Les prix chutent alors mécaniquement, et cela participe à la reprise du marché, rendant les biens accessibles à plus de personnes, ce qui réamorce la pompe et relance le nombre des ventes.

Mais sur l’île de Ré, cela ne fonctionne pas ainsi… Les vendeurs n’ont pas paniqué, et la chute des prix n’est jamais venue. Il y a bien eu un réajustement des tarifs, très clair sur certains types de biens : ceux qui n’étaient pas vraiment parfaits. Seuls se vendaient vite les biens au bon prix et ne souffrant pas d’un défaut majeur, en bon état, et sans nuisance sonore par exemple.

L’offre de locations saisonnières s’est étoffée à partir de 2008-2010

Ainsi, les propriétaires dont les projets n’étaient pas urgents, ou qui avaient malgré la crise gardé leur moyens financiers, ont souvent conservé leur bien, ils ont soit attendu, soit retiré le bien de la vente, et parfois, ils se sont lancés dans la location saisonnière.

C’est à cette époque que l’offre des locations c’est particulièrement étoffée, le marché de la location a vampirisé le marché de la vente : les biens qui ne se vendaient pas se retrouvaient parfois en location, et les acheteurs devenus prudents se sont empressés d’attendre pour acheter, préférant louer… La boucle était bouclée.

Second coup dur : la réforme des plus-values immobilières.

En 2011, en plein coeur de la crise, alors que nous enregistrions toujours une baisse du volume des ventes, un nouveau coup dur fut porté au marché réthais : la réforme de la plus-value immobilière⁽¹⁾.

Passant de 15 à 22 ans (et même 30 ans dans certains cas), le délai d’exonération d’impôt sur la plus-value a eu un effet très dissuasif pour les acheteurs, pour qui il était traumatisant de se projeter 22 ans dans l’avenir pour espérer ne pas payer un impôt très lourd.

D’autre part, les vendeurs qui comptaient sur cette exonération à 15 ans pour mettre en vente à compter de 2011, et souhaitant réinvestir le fruit de leur vente, souvent sur l’île d’ailleurs, ont finalement abandonné leur projet. Le marché réthais a donc été doublement frappé : des acheteurs toujours plus prudents et méfiants, des vendeurs absents.

Certains ont profité de l’un des aspects de la réforme pour revendre leur bien à eux mêmes, au travers d’une SCI, afin de neutraliser la plus-value, ce qui leur sera profitable en cas de vente ultérieurement. Le nombre de vente a donc subi un rebond cette année-là, bien artificiel.

Les transactions sur l’île de Ré ont été de 610 en 2009, 826 en 2011, 664 en 2012.

Les effets de Xynthia

A cette époque, Xynthia avait déjà frappé, mais nous n’avions pas encore vraiment ressenti ses effets néfastes.

La médiatisation de l’événement, et ses conséquences urbanistiques ne faisaient pas encore partie de notre quotidien, tout cela n’était pas encore venu polluer le marché.

Il y a même des exemples de maisons inondées vendues plus chères après Xynthia. Inondées, elles ont bénéficié d’une rénovation importante grâce aux indemnités d’assurance, puis furent finalement remise en vente à un tarif plus élevé qu’avant rénovation, et purent trouver preneur, justement parce qu’elles étaient rénovées.

Concernant Xynthia, le vrai contrecoup est venu plus tard, à partir de 2012.

Nous avons ressenti une sorte de panique, une hystérie collective, basée sur des idées reçues et des rumeurs ! De nombreuses personnes ont associé l’île de Ré à un territoire dévasté, dangereux, où l’immobilier ne valait plus rien. Je me souviens de conversations téléphoniques délirantes avec des candidats acheteurs ou locataires, qui montraient bien l’ignorance de la population extérieure quant à la vrai nature de la situation.

La situation se compliquait aussi lors d’achat d’un bien inondé ou situé en zone inondable, car les organismes de financement, ayant à coeur de garantir leur prêt, en venaient à refuser les financements considérant que, potentiellement, les biens touchés n’avaient plus de valeur. Pas d’hypothèque, pas de prêt ! Ce constat est encore vrai…

Retour au dynamisme

Pour que le marché retrouve son dynamisme, il a fallu attendre l’année 2015 et ses 732 ventes, en même temps que le retour de la confiance des investisseurs dans le marché réthais, et la présence toujours plus importante d’une clientèle étrangère friande de l’île de Ré.

La baisse des taux d’intérêts, le fait que même en période de crise les prix ne se soient pas effondrés, l’attrait toujours plus fort pour l’île de Ré ont permis une reprise des ventes.

Ce “retour aux affaires” ce traduit par une augmentation du nombre de ventes, et par une hausse des prix de vente. En effet, après une décennie presque linéaire, un marché “flat” comme le qualifient les Anglo-saxons, les prix de vente remontent, et ils remontent fort.

Si l’on regarde dix ans en arrière, 2017 sera une année record en terme de nombre de ventes sur l’île de Ré : environ 870 cessions, et 820 pour 2016.

Pour rappel, il y a 10 ans en 2008, ce sont 677 cessions qui étaient constatées, soit une croissance en volume de +28,5% entre 2008 et 2017.

Les deux plus mauvaises années furent finalement 2014 avec 510 cessions, et 2009 avec 610 transactions.

Morgan Morice

⁽¹⁾ Adoptée le 8 septembre, la seconde loi de finances rectificative pour 2011 repousse de 15 à 30 ans, la durée de détention requise pour exonérer d’impôt et de prélèvements sociaux la plus-value dégagée lors de la vente d’un bien immobilier.

Sont concernés par cette mesure, les propriétaires qui vendent une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain à bâtir, ceux qui apportent un bien à une société civile immobilière (SCI) ou cèdent des parts de SCI. En revanche, la vente de la résidence principale reste exonérée.