Performance énergétique

Les ratés du nouveau DPE

En vigueur depuis le 1er juillet dernier, la nouvelle mouture du Diagnostic de Performance Energétique ne fait pas que des heureux. Loin de là

Conçue avec la louable (et nécessaire) intention de le remettre au goût du jour en modifiant son mode de calcul, d’améliorer sa lisibilité avec des informations complémentaires (factures d’électricité ou de gaz à l’appui), et de lui donner valeur juridique, le nouveau DPE fait quasiment l’unanimité contre lui, en plus d’être (a priori) frappé d’un certain nombre d’anomalies.

Professionnels et propriétaires fulminent

D’un côté, des professionnels, ceux de l’Immobilier bien sûr mais également les structures en charge de la réalisation du fameux DPE, aux prises avec des contradictions et des logiciels non adaptés, de l’autre des propriétaires face au déclassement de leur bien. D’un bout à l’autre de la chaîne, les critiques pleuvent sur le nouveau DPE.

Toujours plus de “passoires thermiques”

En septembre 2020, le Ministère de la Transition écologique recensait 4,8 millions de « passoires thermiques », soit les logements les plus énergivores, affublés des notes F et G. Et toujours selon les pouvoirs publics, le nouveau DPE devait faire basculer environ 800 000 logements dans cette catégorie peu enviable tandis que le même nombre devait en sortir. Au lieu de ça, le nombre de passoires thermiques serait en passe de doubler, selon Jean- Marc Torrollion, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).

Bien sûr, la réforme du DPE avait pour objectif d’inciter les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique, ceux-ci pouvant par ailleurs bénéficier de l’aide apportée par le dispositif Ma Prime Renov. Mais à l’heure d’une pénurie des matériaux et de l’augmentation inhérente de leurs prix, les propriétaires ne sont pas à la fête, alors que les Français sont de plus en plus attentifs à la note énergétique de leur logement.

« Des résultats anormaux »

C’est ainsi que le Ministère du Logement qualifie les diagnostics réalisés pour « certains types de logements, parmi ceux construits avant 1975 ». Quelle est la nature du problème… Aucune précision à ce jour, mais « un bilan complet des DPE réalisés depuis le 1er juillet sera présenté, détaillant les anomalies constatées et précisant les mesures correctrices qui seront intégrées dans le nouveau DPE », assure le Ministère qui a planifié une réunion réunissant les professionnels concernés le 4 octobre.

En attendant, consigne a été donnée aux diagnostiqueurs « de suspendre l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes ».

A noter que ces désagréments n’entraîneront aucune dépense supplémentaire pour les propriétaires ayant financé la réalisation d’un DPE depuis le 1er juillet.

Pauline Leriche Rouard

Nomad home

Un nouveau concept pour le Groupe Odalys

Acteur incontournable de l’hébergement touris-tique, le Groupe Odalys se lance sur le marché de la résidence secondaire. Ici, sur l’Île de Ré

Résidences vacances, mobil homes, résidence clubs ou de prestige, hôtels et appart’hôtels… Le Groupe Odalys n’est plus à présenter, et sur l’Île de Ré ce n’est pas un acteur entrant. Installé depuis quelques années sur Rivedoux avec la résidence Odalys Rêve d’Île, le Groupe est également implanté au Bois-Plage avec le camping de Tamarins.

Un site en complète révolution qui accueillera la saison prochaine un nouveau concept.

Nomad, le plein air éco-responsable

On ne parle plus ici de mobil homes mais de nomad homes, composant un domaine résidentiel de plein air organisé en trois « villages », respectivement nommés Champs, Terre, et Mer, qui seront rendus identifiables notamment par leur végétation.

L’argument premier des nomad homes est la parfaite intégration à leur environnement. Conçues par des architectes, jardinier paysagiste et écologue, les soixante-cinq nomad homes se distingueront par des lignes sobres et un habillage de bois de couleur noire, sans omettre de proposer confort et modularité.

Se fondre dans le paysage, tel est l’objectif d’un concept se voulant éco-responsable, favorisant les circulations douces à l’intérieur du domaine à l’aide de pistes cyclables, ainsi que de multiples activités orientées sur la nature allant de la location de vélos à l’espace aqualudique en passant par un potager.

Un déploiement résolument en harmonie avec cette zone naturelle protégée et la proximité immédiate des plages, parmi les plus belles de l’île.

Une résidence secondaire accessible

SI ce nouveau concept d’hébergement a été primé aux Worldwide Hospitality Awards dans la catégorie « meilleur concept », il entre également dans la stratégie de développement du Groupe Odalys sur le juteux marché de la résidence secondaire. Car venant s’ajouter à la commercialisation de séjours touristiques, Odalys propose ces nomad homes à la vente, et ce à des prix attractifs selon le communiqué de presse. Une réponse à tous ceux rêvant de s’offrir une résidence secondaire sur l’île de Ré sans en avoir forcément les moyens.

Désirable et désirée, n’oublions pas que Ré la Blanche est également un investissement rentable. Alors aux heureux propriétaires de nomad homes qui souhaiteraient faire d’une pierre deux coups, le Groupe Odalys Plein Air propose de louer les hébergements sur certaines périodes en contrepartie d’un « loyer garanti ».

Illustrant une fois de plus l’irrésistible attractivité de l’Ile de Ré, ce type de positionnement sur un marché immobilier tendu via un tout nouveau concept dans l’air du temps, témoigne non seulement de l’appétit de grands groupes du secteur du tourisme mais également de l’évolution dans la manière de penser et de vivre une résidence secondaire. Rendez-vous au printemps 2022.

Pauline Leriche Rouard

Le Groupe Odalys en quelques chiffres

– 2ème place, sur le marché européen de l’hébergement touristique et de loisirs

– 433 sites (32 en France et 131 en Europe du Sud) accueillant chaque année plus de 2 millions de vacanciers à travers une offre diversifiée

– 280 millions d’euros de chiffre d’affaires

Financement

Crédit immobilier : quelles conditions d’emprunt pour 2022 ?

Depuis 2020, c’est un rendez-vous d’usage : le 14 septembre dernier, le HCSF s’est prononcé sur l’octroi des prêts immobiliers

Associant La Banque de France et le Ministère de l’Economie et des Finances, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est mandaté pour prévenir les risques de dysfonctionnement du système financier aux fins d’en garantir, comme son nom l’indique, la stabilité.

Bien évidemment concerné, le secteur du crédit immobilier est régulièrement à l’ordre du jour.

Des recommandations aux règles

C’est l’essentiel du changement à noter des dernières annonces du HCSF. Jusqu’à présent, ses observations à l’adresse des banques avaient valeur de préconisations, certes non dénuées de fermeté. A partir du 1er janvier 2022, elles deviendront la règle. Désormais gravées dans le marbre, ces fameuses recommandations exposeront les banques à des sanctions si elles choisissaient de s’en affranchir.

Concrètement, les établissements bancaires pourront être contrôlés par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), structure administrative indépendante appuyée à la Banque de France et notamment en charge des secteurs de la banque et de l’assurance.

Quelles conséquences pour les emprunteurs ?

Principalement une vigilance accrue des banques, celles-ci n’ayant guère d’intérêt à prendre des risques inconsidérés. En outre, elles conservent les 20% d’enveloppe dérogatoire trimestrielle que le HSCF leur consentait jusqu’à aujourd’hui. Ce qui signifie qu’elles peuvent, sur 20% des dossiers qui leur sont présentés par trimestre, décider d’accorder un crédit même si le ou les emprunteurs ne sont pas tout à fait ‘dans les clous’.

Par ailleurs les recommandations (règles) de l’HCSF restent dans la même ligne, fixant à 35% maximum le taux d’endettement assurance comprise, et à 25 ans la durée maximale d’un emprunt (27 pour une acquisition dans l’immobilier neuf).

A noter que ces conditions déjà en vigueur n’ont pas coupé l’accès au crédit immobilier.

Bien se préparer

Reste que pour respecter les conditions précitées, les banques étudieront avec encore plus d’acuité un certain nombre d’éléments : le saut de charge au regard de la situation de l’emprunteur, le contexte de l’activité professionnelle (type d’activité, nature du contrat de travail etc.), le reste à vivre et la rigueur apportée à la gestion du budget, sans oublier l’existence ou non d’un apport personnel, redevenu quasi obligatoire aujourd’hui.

Que conclure de cette nouvelle donne ? Dans la mesure où les taux d’intérêt d’emprunt resteront faibles – et rien n’augure aujourd’hui de leur remontée – elle ne devrait impacter ni les prix ni le dynamisme du marché.

Reste que les primo-accédants pourraient rencontrer des difficultés croissantes dans l’obtention d’un prêt tandis que les acquéreurs déjà propriétaires ou bénéficiant d’apports conséquents devraient tirer leur épingle d’un jeu où la vigilance reste de rigueur.

Pauline Leriche Rouard

Le crédit immobilier en définitions

Taux d’endettement : il représente la différence entre le montant des mensualités de crédit et celui des revenus nets, et détermine la capacité d’emprunt.

Reste à vivre : comme son nom l’indique, il correspond à la somme restante après le paiement des mensualités de crédit pour assumer les dépenses courantes de la vie quotidienne.

Saut de charge : indicateur complémentaire, il correspond à la différence entre le montant de dépenses actuelles liées au logement (loyer ou mensualités de crédit en cours) et la mensualité de crédit envisagé.

Tendance marché

Quel visage pour l’Immobilier post Covid ?

Il y a un an, on évoquait la belle résistance du marché immobilier en se demandant malgré tout s’il allait tenir la pression sanitaire. On parlait aussi d’exode urbain massif. Qu’en est-il aujourd’hui ?

Avec plus de 70 millions de Français vaccinés, la crise sanitaire a du plomb dans l’aile, même s’il est encore trop tôt pour la conjuguer au passé. Sur le front de l’immobilier, 2021 a fait mieux que confirmer la résistance du marché.

Dans une grande enquête assortie d’une conférence de presse début septembre, MeilleursAgents.com évoque près de 1,2 millions de transactions* pour l’année 2021, soit « la meilleure année de tous les temps », dépassant le précédent record de 2019 à un peu plus d’1 million de transactions.

L’étude du leader de l’estimation en ligne fait également ressortir de nouvelles tendances.

Une hiérarchie bouleversée

Les mois de confinement ont laissé des traces durables. Les envies de verdure et d’espace sont confirmées et nombre de français envisagent de déménager pour gagner en qualité de vie. Résultat : alors qu’elles donnaient le ton du marché, les grandes mégalopoles françaises ont perdu en attractivité, principalement les centres au profit des grandes banlieues. Fait inédit, Paris a même vu ses prix reculer sur douze mois (-1,5%), tandis que ceux des villes rurales ont gagné (+ 6,4%).

Est-ce à dire que ce fameux exode urbain annoncé est en cours ? La réalité est plus nuancée.

De l’évolution du télétravail

La crise sanitaire a considérablement fait bouger les lignes du monde professionnel. Les Français ont pris goût au télétravail, qu’ils souhaitent maintenir deux à trois jours par semaine, tout en gardant une présence dans l’entreprise. La perspective de réduction des temps de transport, redonne ainsi une forte attractivité aux zones péri-urbaines, permettant de concilier les envies de maison, la qualité de vie et la proximité des villes. Résultat, ces secteurs ont vu progresser leurs prix de +9,7% sur un an.

Autre grande gagnante, la résidence secondaire. Un peu tombée en désuétude avant la crise sanitaire, elle séduit de plus en plus de Français et 17% d’entre eux envisagent aujourd’hui une acquisition de ce type, tandis que ceux qui sont déjà propriétaires envisagent d’y passer de plus en plus de temps.

Des disparités territoriales

Alors que dans les mégalopoles, les grandes banlieues sont désormais à la hausse, les centres des villes moyennes tirent leur épingle du jeu, tandis que du côté des résidences secondaires sont plébiscitées les secteurs balnéaires.

Car sans grande surprise, c’est vers la mer que se portent principalement les regards des candidats à la résidence secondaire. Ces zones ont ainsi vu leurs prix grimper en flèche (+12,4% en 2021 contre seulement +4,6 en 2020), même s’ils progressent également côté campagne et montagne (respectivement +9,4% et +8,8%).

A n’en pas douter, la crise sanitaire, les confinements successifs et l’accélération du télétravail ont rebattu les cartes du marché immobilier hexagonal. Le temps où les mégalopoles dictaient leur loi au marché semble révolu, même leur pouvoir économique et leur influence sur l’emploi restent indiscutables. Il s’agit plutôt de repenser les modes de vie et de porter un autre regard sur l’habitat. Les priorités ont changé.

Plus qu’un exode urbain, il s’agit donc plus d’un rééquilibrage qui se concentre malgré tout sur les secteurs attractifs. On assiste ainsi à un fort engouement pour les villes moyennes et l’émergence d’un nouveau concept autour d’une résidence secondaire devenant semi-principale, 40% des télétravailleurs propriétaires d’une résidence secondaire envisageant d’y passer la moitié de l’année*.

Pauline Leriche Rouard

*Sources : enquête MeilleursAgents.com sur les nouvelles tendances du marché immobilier réalisée d’après « les promesses de vente communiquées par les agences immobilières partenaires, l’analyse de comportement des visiteurs du site meilleursagents.com et une enquête d’opinion auprès de 2722 personnes représentatives de la population française »

La Rochelle belle et désirable

Au-delà de la crise sanitaire, une autre étude, réalisée par OpinionWay pour l’Officiel du Déménagement, révèle que 32% des français souhaitent déménager en raison du climat et 50% d’entre eux recherchent le soleil.

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas la Côte d’Azur qui gagne mais le Sud-Ouest et la Nouvelle Aquitaine. Et dans notre grande et belle région, La Rochelle arrive en 1ère place derrière Biarritz et Toulouse. Ville moyenne par excellence, en bord de mer, à seulement 3h de la capitale et bénéficiant d’un climat ensoleillé et doux, La belle La Rochelle cumule les atouts.