Dossier habitat

Avec La préservation des espaces naturels inscrite dans son ADN, l’Île de Ré échapperait-elle à la loi ZAN ? Pas si simple…

Émanation de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la loi ZAN du 20 juillet 2023 apporte des ajustements à la première, renforce l’accompagnement aux élus locaux et ajoute trois décrets spécifiques à l’artificialisation des sols. Qu’en est-il exactement et quelles conséquences sur l’Île de Ré ? Décryptage.

Zéro Artificialisation Nette (2AN)

C’est l’objectif à 2050, celui-ci passant par une étape transitoire courant jusqu’en 2031 et imposant de diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF), avec un objectif de 52% sur le plan national. Entendons par ENAF, la « création ou l’extension effective d’espaces urbanisés », notion distincte mais complémentaire de l’artificialisation, définie comme « une altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation et son usage ». A noter que dans les documents d’urbanisme, elle se traduit en d’autres termes comme « une surface dont les sols sont soit imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, soit stabilisés et compactés, soit constitués de matériaux composites ».

Déclinée sur les territoires, l’application de la loi relève de la compétence des Régions, avec un objectif de 50% pour celles dotées d’un SRADDET*, ce qui est le cas de la Nouvelle Aquitaine. Quant aux SCoT, PLU et PLUi, ils devront évidemment intégrer les objectifs. A noter un assouplissement inscrit dans la loi ZAN, permettant de prendre en compte les espaces urbains transformés en espaces agricoles, ce qui n’était pas le cas à l’origine. Le défi est donc clair : première étape, « la maîtrise de l’étalement urbain » et seconde étape « la protection des sols vivants, y compris dans les espaces urbanisés ».

Quel impact sur l’Île de Ré ?

Pour le savoir, nous avons interrogé Patrick Rayton, 1er vice-président à la Communauté de Communes, délégué au littoral, à l’instruction de l’urbanisme, à la planification du PLUi et aux grands travaux…. et il est bien embarrassé pour nous répondre puisque « on ne sait pas encore », reconnaît-t-il d’emblée. « Quand le PLUi a été approuvé en 2019, une réduction des espaces urbanisés a été prévue à hauteur de 20%, imposant de ne pas dépasser sept hectares par an. Mais l’objectif de révision du PLUi prescrit le 27 juin devra intégrer les objectifs de la loi ZAN », précise-t-il, ajoutant qu’une conformité avec le SRADDET* de la Région, « qui a fixé un objectif de 55% d’ici 2031 », soit supérieur à l’objectif national, sera également indispensable.

Pour déterminer où en est l’Île de Ré, il faut donc au préalable faire un état de lieux induisant de remonter de 2011 à 2021, mais aussi tenir compte des usages car « même les routes entrent en ligne de compte », poursuit Patrick Rayton. La révision de PLUi sera donc l’occasion d’un bilan « et il faudra sans doute également considérer une réduction imposée par le schéma d’érosion », précise l’élu.

Pour conclure en quelques mots, c’est une équation complexe qui attend un territoire par nature restreint comme le nôtre, alors que la loi ZAN s’appliquera ici comme ailleurs. « Ce sera affaire de stratégie, il faudra prendre des orientations claires et faire des choix entre économie et logement par exemple », conclut Patrick Rayton.

*SRADDET Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires.

Depuis le 1er octobre, les candidats à la location en meublés de tourisme ont accès aux nouvelles démarches réglementaires via la plateforme Déclaloc.

A la Communauté de Communes de l’île de Ré, on s’attendait à un embouteillage… Or, à part un petit souci le premier jour, rien de notable. De notre côté, au fil d’échanges avec des Rétais, force est de constater qu’ils sont nombreux à ne pas être au fait des démarches à entreprendre. Un sentiment confirmé par Patrick Rayton : « Certains vont avoir des surprises car ne se sentant pas concernés alors qu’ils le sont », acquiesce le 1er vice-président de la CdC et maire de La Couarde. Le point avec Caroline Fagot, directrice Urbanisme et Habitat à la CdC

Enregistrement pour tous

Qu’il s’agisse de louer en partie ou en totalité sa résidence principale (moins de 120 jours par an selon la loi), une résidence secondaire, ou un bien en investissement locatif, le premier réflexe est l’obtention d’un numéro d’enregistrement à treize chiffres via Déclaloc aprèsavoir renseigné quelques champs. Incontournable et obligatoire pour tous, ce numéro devra ensuite figurer sur les annonces proposant les biens à la location. Attention ! « Même si la location avait été déclarée antérieurement, cela ne dispense pas de l’enregistrement », insiste Caroline Fagot. Une fois ce numéro obtenu, la location est possible pour les résidences principales.

Les démarches concernent personnes morales comme physiques, « les professionnels étant soumis au même régime », précise Caroline Fagot.

Etape 2 pour les autres situations

Propriétaires de résidences secondaires et investisseurs en locatif doivent aller plus loin et demander un changement d’usage en meublé de tourisme. Quand ? Dès le numéro d’enregistrement obtenu, sous réserve d’avoir payé la taxe de séjour au moins une fois ces trois dernières années. Pour les autres, ce sera à partir du 1er janvier 2025 pour le changement d’usage.

Rappelons maintenant que les communes conservent la compétence en la matière mais qu’après avoir fait le tour des conseils municipaux, la création d’un service instructeur intercommunal a été validé au Conseil communautaire du 10 octobre. Celui-ci dispose d’un délai maximum de deux mois pour donner une réponse. L’autorisation de changement d’usage est obtenue ? La mise en location sera possible. Dans le cas contraire, elle est encore possible jusqu’au 1er juin 2025 mais après… c’est non.

Motifs de refus

Deux causes principales peuvent motiver un refus de changement d’usage et donc d’autorisation de louer. Ce qui relève du bien en lui-même, soit si celui-ci présente des critères d’indécence (au sens légal du terme), s’il n’a pas obtenu les autorisations d’urbanisme en vigueur ou encore si le règlement de copropriété n’autorise pas la location en meublé de tourisme. Autre motif, externe celui-là : les quotas sont atteints.

Une fois obtenue, l’autorisation de louer est acquise pour une durée de trois ans et renouvelable. Elle reste valable tant que la société existe pour les personnes morales.

La question des quotas

Deux mille sept cent quatre-vingt- un biens avaient été répertoriés sur l’ensemble du territoire. Ils ont été rehaussés à trois mille quatre cent soixante-quinze au dernier conseil communautaire. Soit six cent quatre-vingt-quatorze de plus. Pourquoi ? « Le chiffre ne prenait pas en compte les biens dont la taxe de séjour est payée directement par les plateformes locatives proposant ce service à leurs clients. », explique Caroline Fagot.

Quoi qu’il en soit, il revient à chaque commune de déterminer ses quotas. Une fois ceux-ci atteints, nulle dérogation et pas de mise en location. Ce sera la liste d’attente et toutes les demandes étant horodatées, les autorisations seront ensuite délivrées en fonction de l’ordre d’arrivée. Comme pour les anneaux dans les ports…

Enfin et c’est important, rappelons que seulement deux biens sont autorisés par foyer fiscal et personne morale. Et non deux maisons par commune comme on l’entend parfois…

Pour conclure, et près de deux semaines après l’ouverture de la plateforme Déclaloc, où en est-on ? « Environ 2000 depuis le 1er octobre. Les gens sont mobilisés mais on pouvait s’attendre à un peu plus », souligne Caroline Fagot. A noter qu’il n’y a pas de date butoir pour accomplir les démarches mais que l’autorisation de changement d’usage prend un certain temps et que « les quotas se remplissent ». Pour ceux qui souhaitent valoriser la saison prochaine, il est donc urgent de ne pas attendre…