Des élus rétais engagés sur un sujet vital

Feuille de route du logement et de l’habitat votée en décembre 2022, prescription d’un PLH (Programme Local de l’Habitat) votée à l’unanimité le 30 mars 2023, puis élaboration du diagnostic en octobre 2023, des orientations en juillet 2024 et des actions concrètes en septembre 2024, Peggy Luton, vice-présidente au logement à la CdC et les services de la direction de l’Aménagement durable n’ont pas chômé.

Les mesures engagées se déclinent autour de trois axes structurants : le règlement de la régulation des meublés de tourisme adopté en 2024, le PLH 2025-2030 dont les arrêts ont été votés en octobre et décembre 2024, et le Pacte territorial France Rénov’ délibéré également le 12 décembre dernier et dont la mise en place est confiée à deux organismes spécialisés : Soliha et le CRER.

Le préfet de Charente-Maritime a émis un avis favorable sur le PLH de l’île de Ré le 23 janvier dernier, soulignant le volontarisme des élus rétais sur le sujet du logement et précisant qu’il suivra de près sa mise en oeuvre.

L’objectif de tout cela ? Développer le logement à l’année, un logement de qualité et adapté aux différents publics.

Avant la conférence-débat, les participants ont pu découvrir dans le hall de La Maline les domaines de compétences des partenaires de la CdC sur le sujet : Outre le CRER et Soliha, Alizés 17, l’ADIL, le CAUE 17, Horizons Habitat Jeunes et l’association rétaise Les Volets Ouverts, sur laquelle la CdC s’appuie pour relayer l’information et pour sensibiliser le grand public.

Une compétence communale devenue aussi intercommunale

D’abord communale, historiquement et réglementairement, la compétence logement s’est au fil des années adaptée au territoire de l’île de Ré, comme l’a expliqué le président de la CdC, Lionel Quillet, en introduction des Assises.

Depuis 1964 et la livraison des premiers logements sociaux de l’île à Saint- Martin de Ré, près de mille logements sociaux ont été construits sur l’île, dont cent soixante-dix à l’initiative de la CdC à Saint-Martin, Ars, Loix et le Bois-Plage. En effet, celle-ci a pris la compétence logement pour les projets d’au moins vingt logements, dès 2008 et l’arrivée de Lionel Quillet à sa tête et a déjà mis sur la table 25 M€ en achat de terrains. L’objectif à 2027 est de porter à mille trois cents le parc de logements sociaux.

Ainsi sont sur les rails environ soixantedix logements au Bois-Plage (40 à 50 à La Poizière) et à Sainte-Marie (20 aux Hirondelles), les 20 logements prévus aux Ouches à Saint-Clément étant plus incertains. Et des projets sont en cours (foncier maîtrisé) à Ars-en-Ré (20 logements aux Noues), La Couarde-sur- Mer (25 au Petit Noue) et à Rivedoux- Plage (36 au quartier du Château).

Fonds de concours « Logement à l’année »

Outre les programmes portés et aidés par la CdC, les communes développent des programmes d’accession à la propriété, via le Bail réel solidaire (BRS) notamment, et des programmes locatifs de moins de vingt logements. Désormais, elles pourront êtres aidées par un Fonds de concours « Logement à l’année » délibéré à la CdC en 2024 et finançant 30 % de l’acquisition d’un terrain nu ou bâti (critères précis) pour réaliser des logements abordables en locatif social via un bailleur ou en accession à la propriété via le Bail réel solidaire (BRS).

Le président a évoqué les 734 foyers actuellement en attente d’un logement social, dont 513 émanant de personnes résidant actuellement sur l’île de Ré. Parmi les motifs, figurent en tête : logement trop petit, trop cher ou repris par le propriétaire pour être vendu. Les T2 sur le sud de l’île sont le type de logement le plus recherché, en moyenne depuis plus de deux ans pour les demandeurs. Qui sont-ils ? Certes des familles jeunes, mais aussi des célibataires de plus de 45 ans, locataires d’un logement privé.

La CdC investira 18 M€ sur les 6 ans du PLH

Vice-présidente de la CdC déléguée au logement et à l’habitat durable, Peggy Luton a présenté la politique de l’habitat sur notre territoire. Le PLH comprend vingt-et-une actions déclinées autour de quatre axes : produire du logement permanent à l’année ; améliorer le parc de logement existant ; répondre aux besoins en hébergements spécifiques (saisonniers, seniors, personnes handicapées…) ; assurer la gouvernance et l’animation de la politique de l’habitat.

Ainsi la CdC investira 18 M€ sur six ans, dont 72 % consacrés à la production de logements permanents à l’année et 19 % à l’amélioration du parc existant.

Outre le fonds de concours destiné à aider les communes (lire supra), la CdC apporte des « aides à la pierre » pour la réalisation de logements sociaux, mobilisables par les bailleurs sociaux.

Régulation des meublés de tourisme

Afin de mieux équilibrer la location de courte durée et le logement permanent, un règlement sur le changement d’usage des meublés de tourisme a été adopté par les élus communautaires en mars 2024, appliqué depuis janvier 2025 pour ce qui concerne le numéro d’enregistrement, obligatoire pour tous les meublés de tourisme et qui le sera à partir de juin 2025 pour l’autorisation de changement d’usage obligatoire pour les résidences secondaires et les investissements locatifs.

Un règlement intercommunal fixe le nombre maximal d’autorisations de changement d’usage pour l’ensemble de l’île de Ré (3 475), ce quota étant décliné par commune. Il fixe aussi à un maximum de deux les autorisations accordées par personne physique et morale, avec droit de priorité pour les meublés déjà existants déclarés.

Pacte territorial

Peggy Luton a également présenté le Pacte territorial France Rénov’ de l’île de Ré. Celui-ci vise à améliorer le parc privé pour favoriser le logement à l’année via des aides financières de l’ANAH mieux mobilisées, des aides spécifiques « sur mesure » pour le territoire et un accompagnement personnalisé des habitants. Ces aides concernent les propriétaires bailleurs s’engageant à louer à l’année, ainsi que les propriétaires occupants aux ressources modestes ou très modestes.

Les besoins spécifiques des publics sont et seront pris en compte : CCAS et associations de solidarité pour l’hébergement d’urgence, conventions des Communes et de la CdC avec l’Etat pour l’hébergement des travailleurs saisonniers, appels à projets pour les hébergements spécifiques pour les séniors, les jeunes actifs ou les personnes en situation de handicap, un groupe d’actions sur les situations de mal logement et un partage de culture pour le bien vieillir chez soi (maintien à domicile).

Partenaires et Maison de l’Habitat

La Maison de l’Habitat de l’île de Ré est désormais au centre de la mise en oeuvre de cette politique, pour accompagner les habitants dans leurs projets ou démarches liées au logement, via un conseil neutre et gratuit, assuré par le personnel de la CdC et son réseau de partenaires (voir encadré).

Les missions de Soliha en matière d’accompagnement gratuit pour les particuliers dans la rénovation de leur logement ont été largement présentées par Cyril Le Gallo (responsable) et Lionel Marchasson (technicien bâtiment). Le pacte territorial prévoit des aides aux propriétaires pendant cinq ans via des dispositifs nationaux ainsi qu’un dispositif spécifique à l’île de Ré.

Le dispositif Loc’Avantages permet de conventionner son logement avec l’ANAH pendant six ans : un propriétaire louant son logement en tant que résidence principale à un loyer plafonné, à des locataires de son choix, qui respectent certains plafonds de ressources, peut bénéficier d’une aide allant jusqu’à 74 800 € avec les primes et d’une défiscalisation jusqu’à 65 %.

Le dispositif MaPrimeRénov’ concerne les logements loués à l’année à titre de résidence principale pendant une durée de six ans : le propriétaire peut toucher jusqu’à 68 000 € avec les primes.

Un dispositif spécifique à l’île de Ré

Outre les dispositifs nationaux, un dispositif spécifique à l’île de Ré prévoit un abondement des aides nationales, des primes spécifiques et un accompagnement technique gratuit des bénéficiaires. Avec notamment des primes de sortie de la vacance de plus de deux ans, au changement de destination, à l’intermédiation locative (garantie de loyer), ainsi qu’un conventionnement sans travaux. De nombreux exemples pratiques et concrets ont été présentés

Intermédiation immobilière sociale

La directrice de service d’Alizés 17 a présenté cette Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) de la Charente- Maritime, associative (adossée notamment à Altéa Cabestan), assurant une mission d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire, garantissant ainsi un accompagnement individuel de chacun à toutes les étapes. Agréée par l’Etat au titre de sa mission sociale, répondant à l’ensemble des obligations légales du métier d’agent immobilier, Alizés 17 assure notamment via l’intermédiation locative les loyers impayés et dégradations immobilières ou garantie VISALE ; L’objectif d’une telle agence est de prévenir les difficultés des ménages et sécuriser la relation bailleur/locataire.

Des questions

De nombreuses questions ont émané du public à l’issue de ces présentations. Parmi elles : Quelle politique d’achat pour les logements inoccupé suite à un décès ou une succession infructueuse ? ; Il serait urgent de « dégeler » les terrains à bâtir afin que ces espaces puissent servir aux communes pour construire des logements sociaux ou d’urgence ; Quels logements pour les Séniors sur l’île ? ; Les quotas de meublés ont-ils été déjà atteints sur l’île et y-a-t-il eu beaucoup de demandes refusées ? ; Ainsi que des remarques sur les logements dégradés, les pratiques douteuses (louer à l’année 9 mois et demander aux locataires de partir durant les 3 mois d’été…), structurer le portage foncier et faire un travail de dentelle dans nos villages…

Alexandre Druet, président de la FNAIM Charente-Maritime, dirigeant d’Artémis à La Flotte et faisant partie du collectif regroupant des professionnels de l’immobilier, des commerçants et des propriétaires ayant déposé un recours devant le Tribunal Administratif de Poitiers à l’encontre de certaines des mesures de régulation des meublés de tourisme est intervenu sur plusieurs sujets : il s’est étonné de la qualité actuelle des logements sociaux sur l’île, proche de celle du parc privé, expliquant la très forte demande (70 % des habitants sont éligibles dans l’absolu). S’il reconnaît que la Loi portée par Anaïg Le Meur et Inaki Echanizniz (régulation des meublés de tourisme, lire aplat) va dans le bon sens, il s’inquiète comme ses confrères des pertes qu’elle engendre et va engendrer pour les professionnels du fait de la non cessibilité des droits d’enregistrement et de la difficulté à stabiliser leur portefeuille de biens.

Intervenants, partenaires de la CdC et participants ont continué à débattre, sur ce sujet complexe et essentiel du développement du logement à l’année, sur l’île de Ré.

INTERVENTION DU DÉPUTÉ OLIVIER FALORNI

Les évolutions législatives et pistes de réflexion

Le député La Rochelle-Île de Ré, Olivier Falorni, a rappelé le contexte national de crise du logement et présenté les mesures prises par le Législateur, celles qui pourraient arriver et les pistes de réflexion.

«La crise est telle que le législateur a pris plusieurs mesures, que ce soit de l’initiative parlementaire ou gouvernementale. La loi transpartisane du 19 novembre 2024 dont je suis cosignataire est venue donner la possibilité aux communes et aux intercommunalités de prendre des mesures pour lutter contre l’extension non maitrisée de ces meublés de tourisme. Celle loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale permet aussi de conforter les territoires comme le nôtre dans ses initiatives locales et proposer des mesures sous la forme d’une boîte à outils tout en systématisant l’enregistrement des meublés ainsi qu’en instituant une obligation de Diagnostic de Performance Energétique. »

« La dimension territoriale est essentielle »

« Mais n’oublions pas que le législateur local en la matière est l’intercommunalité et que cette dimension territoriale est essentielle car les particularités locales doivent être prises en compte. Ici les communes et l’intercommunalité n’ont pas attendu cette loi mais elle permettra de mieux les protéger devant les éventuels recours. »

La Loi de Finances a confirmé l’évolution récente de la fiscalité du logement et à partir de 2025 le régime fiscal des micro-BIC applicables aux revenus issus des meublés de tourisme, régime également appelé « niche fiscale AirBnb » a été à nouveau modifié.

Ces mesures seraient également reconduites en 2026.

Ces nouvelles règles s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus tirés de la location des meublés classés et chambres d’hôtes, le régime de micro-BIC s’applique dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 188 700 euros jusqu’en 2024) et l’abattement s’élève à 50 % (contre 71 %).

Pour les meublés non classés, le régime de micro-BIC s’applique dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 77 700 euros), l’abattement s’élève à 30 % (contre aujourd’hui 50 %).

« Je fais partie de ceux qui ont souhaité conserver une différence entre les meublés classés et ceux qui ne le sont pas pour garantir une offre de qualité dans notre mission d’accueil des touristes tout en préservant l’économie du tourisme en lien avec ce travail qualitatif de classement. »

« Pour les logements vides c’est le régime micro foncier qui s’applique si la somme des loyers perçus est inférieure à 15 000 €, il y a un abattement de 30% ; si vous percevez plus de 15 000 € c’est une déclaration au régime réel avec la possibilité de déduction à hauteur de 10 700 € maxi. Au regard des finances publiques, on pouvait se douter que le nivellement de l’impôt se ferait par le bas. »

Futures mesures applicables

« La Ministre du Logement, Valérie Létard, a très récemment donné sa feuille de route pour un plan de soutien et de relance pour le logement. Au-delà des mesures budgétaires dont je vous ai parlé, la loi de finances pour 2025 permet l’extension du Prêt à Taux Zéro à l’ensemble du territoire et à tout type de logement neuf dès le 1er avril. Ce nouveau PTZ élargi devrait permettre de produire 15 000 logements supplémentaires en 2025, d’après les estimations ministérielles ».

Valérie Létard a également annoncé que le Prêt à Taux Zéro s’appliquera aussi aux « solutions innovantes de démembrement du foncier et du bâti, notamment du démembrement temporaire ». Et l’exonération des droits de succession pour les donations en vue de l’achat d’un logement neuf, prévue par le budget 2025, est entrée en vigueur début février.

« La Ministre a également annoncé une aide, aux maires bâtisseurs, de 100 millions d’euros. Prioritairement ciblés sur le logement social, les programmes qui pourront en bénéficier sont ceux dont le permis de construire sera déposé entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2026. Par ailleurs, cette aide doit « financer les dépenses supplémentaires en investissement des communes entraînées par la construction de logements, telles que des écoles ou des CCAS. Ce soutien, qui pourra atteindre quelques milliers d’euros par logement autorisé, devra encourager les communes à délivrer des permis de construire pour des opérations vertueuses avant le 31 mars 2026. ».

Des pistes de réflexions

« Afin de favoriser le passage de la location en meublé de tourisme en location à l’année (en vide ou en meublé), il serait sans doute intéressant de prévoir un régime fiscal transitoire sur trois ans qui pourrait prendre la forme d’un crédit d’impôt et permettre d’encourager la remise de biens dans le droit commun.

Une seconde réflexion est issue de deux constats : tout d’abord, l’Etat doit prendre ses responsabilités et ne pas laisser les situations se dégrader en cas de non-paiement du loyer, d’autant plus quand le locataire est de mauvaise foi. Par ailleurs, la garantie des loyers Impayés ne garantit que ceux qui n’ont pas besoin de l’être (CDI, salaire d’au moins trois fois le montant du loyer).

Or les bailleurs ont besoin de retrouver de la confiance pour remettre leurs biens dans la location de droit commun. Il serait sans doute intéressant de mettre en place une Garantie Universelle des Loyers avec un système assurantiel pour garantir le paiement au bailleur et l’entretien de son logement au même titre qu’on peut assurer une voiture. La charge de cette assurance pourrait être partagée entre le bailleur et le locataire avec un système de bonus/ malus pour les cotisations suivant l’historique du bailleur et du locataire avec une agence nationale pour les personnes identifiées comme étant en difficulté dans le respect de leurs obligations, soit moins de 2 % de la population ciblée. », a conclu le député.